Mua nhà là một trong những giao dịch vô cùng quan trọng nhưng không phải ai cũng có đủ kiến thức và tỉnh táo để mua nhà một cách an toàn. Thực tại có không ít người “lơ ngơ” đã trở thành miếng mồi béo bở cho những phi vụ lừa đảo trắng trợn của môi giới nhà đất và gia chủ.
Tình trạng mua nhà “giấy” (nhà chưa xây dựng), một căn nhà bán cho 6 người cùng lúc, lừa tiền cọc, lừa diện tích,… và còn vô số những pha “mắc bẫy” của những người mua nhà thiếu kiến thức, cả tin, ít kinh nghiệm không phải là chuyện hiếm gặp. Do đó, tìm hiểu kỹ hiện trạng, nguồn gốc, tính pháp lý của ngôi nhà, đối tượng bán nhà và giao kèo mua nhà là những điều mà người mua nhà cần đặc biệt lưu ý để mua nhà an toàn, giảm thiểu rủi ro.
1. Tìm hiểu rõ về tính pháp lý của ngôi nhà muốn mua
Để hạn chế rủi ro khi mua nhà, đầu tiên bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, cụ thể là căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không. Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:
· Có giấy chứng thực quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của luật pháp;
· Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
· Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
· Bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của luật pháp về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.
Khi mua nhà bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng mới nhất) của Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh quần chúng của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất đề nghị cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để thẩm tra điều kiện nhà ở bán trước khi mua nhà.
Hiện Sở tư pháp các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đã thiết lập chương trình "Quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn UCHI" (gọi tắt là UCHI). Chương trình này cho phép các phòng công chứng nhập thông tin và dữ liệu của hợp đồng, giao dịch đối với tài sản phải đăng ký quyền dùng đất, quyền dùng sau khi được ký kết. Do đó, người mua có thể tìm hiểu thông tin về giao dịch công chứng đối với Giấy chứng thực quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi, đã bị hủy, đã bị mất… chuẩn y giao tiếp này.
2. Thẩm tra kỹ hiện trạng, nguồn gốc của ngôi nhà
Theo quy định của luật pháp, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng. Trong trường hợp phát sinh các giao dịch về mua bán đối với loại nhà ở hình thành trong mai sau, tức là nhà đang trong giai đoạn thi công, hoàn tất như chung cư, nhà theo dự án thì phải bảo đảm tính pháp lý của loại hình giao dịch này. Thực tiễn, việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thường gặp rủi ro. Do đó phải thật cân nhắc về loại hình giao dịch này.
Người mua phải có thông báo chuẩn xác về dự án nhà đang xây cũng như chủ đầu tư dự án phải có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có quan trọng đến ngôi nhà cho người mua biết.
Để có cái nhìn thực tế hơn, tránh rủi ro thì người mua phải trực tiếp đến địa điểm của căn nhà để xem hiện trạng của nó, phải xác định nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình dịch chuyển quyền sở hữu như thế nào, nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa? Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao dịch hợp đồng đúng quy định của luật pháp và tránh được những tranh chấp sau này.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý nhà ở là ngôi nhà được bán có bị đem thế chấp hoặc kê biên để bảo đảm việc thực hiện một hoặc các bổn phận dân sự hay nghĩa vụ hình sự khác không. Trường hợp nhà ở có nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã chết không, những ai có công duy trì, làm tăng giá trị nhà ở, những người thừa kế hợp pháp đối với nhà ở, ý chí của các đồng thừa kế đối với việc chuyển nhượng. Trường hợp nhà ở có nguồn gốc được tặng cho hoặc được hưởng thừa kế di chúc, cần thẩm tra người được tặng cho, người được hưởng thừa kế theo chúc thư có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không, đặc biệt phải rà xem đó là tặng cho, di chúc cho sở hữu hay chỉ cho quản lý, dùng để thờ phụng. Nếu không cho sở hữu thì không nên mua.
Nhiều trường hợp do điều kiện kinh tế có hạn, khách hàng phải mua nhà mà chủ đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà. Trong trường hợp này phải coi xét diện tích mua có phần nào chồng lên diện tích của các hộ khác không, có bị hạn chế điều kiện gì không, có bị phụ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không…
3. Cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch như:
- Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân, đã có giấy chứng thực của chính quyền thuộc chế độ cũ không?
- Đối với nhà ở do một bên hoặc các bên tự xây dựng cần tìm hiểu khi tiến hành xây dựng có giấy phép xây dựng không. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất hay nhà này không? Bên cạnh đó, các giấy tờ tài liệu khác cũng rất có giá trị chứng minh ai là người đã xây dựng nhà: Hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận tính sổ tiền công xây dựng, hiệp đồng thuê khoán xây dựng,...
- Đối với nhà ở thuộc sở hữu quốc gia hay của cơ quan, tổ chức cần tìm hiểu ai là người được quyền dùng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, quyết định giao nhà, đơn xin cấp nhà…), đã có giấy chứng thực quyền sở hữu nhà chưa; việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà có giấy má chứng minh gì không?
4. Rà kỹ thông báo liên hệ đến chủ đầu tư, chủ nhà
Người mua cần tìm hiểu thật kỹ lưỡng các thông báo can hệ đến chủ đầu tư, chủ nhà. Cụ thể như:
- Đối với chủ đầu tư dự án:
Rà soát các thông báo cần thiết về dự án như giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết… đề nghị chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền dùng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư hay tòa nhà có mục đích để ở hình thành trong ngày mai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Xem xét ký việc thực hiện các trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…
Đặc biệt, người mua cần tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính, …) qua việc khai triển các dự án đã thành công, năng lực của chủ đầu tư (duyệt các dự án đang thi công).
- Đối với chủ nhà:
Tìm hiểu kỹ nhân thân của chủ nhà xem có đang nợ nần hay gặp kiện cáo, tranh chấp không? yêu cầu chủ nhà đưa ra các giấy tờ về quyền dùng đất, giấy tờ chứng minh là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của luật pháp về dân sự.
5. Coi xét kỹ hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán được xem là Căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và trách nhiệm của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ chung cư. Trước khi giao kết giao dịch, người mua phải coi xét kỹ các điều khoản, nhất là các điều về quyền và trách nhiệm của bên mua và bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời kì bàn giao căn hộ, thời gian chuyển quyền sở hữu và kì hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong giao dịch…
Trong các hợp đồng thường buộc ràng rất kỹ trách nhiệm thanh toán của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung. Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời gian dự định giao nhà, thời gian giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành, người dân cần đề nghị thanh lý hợp đồng.
- Giao kèo mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư/người bán.
- Nếu là hợp đồng góp vốn, người dân cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng
- Thực hiện đúng các quy định về chuyển nhượng đất, hạn chế tối đa những thỏa thuận chuyển nhượng mua bán mà các bên tự ký tay với nhau nếu không cấp thiết hoặc không an toàn pháp lý.
Với những chia sẻ của bán đất Đà Lạt sẽ giúp cho người mua giảm thiểu rủi ro. Chúc các bạn tìm mua cho mình bất động sản ứng ý!
Xem thêm:
